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「齐鲁网」大户型直降100万元!北京房价经历“最长下滑周期”(3)

『北京联盟_今日新鲜事』另一个有力政策是“非普二套高贷” 。 按照北京市相关规定 , 除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外 , 北京普 ...【「齐鲁网」大户型直降100万元!北京房价经历“最长下滑周期”(3)】


   

另一个有力政策是“非普二套高贷” 。 按照北京市相关规定 , 除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外 , 北京普通住宅标准价格红线设置为:五环内总价低于468万元 。 以目前北京市区的房价水平来看 , 五环内大量房屋将属于非普通住宅 。

按照2017年“3.17调控”的信贷政策 , 购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80% , 且在确定购房套数时 , 采用“认房又认贷”的原则 。

“这意味着将大多数改善型需求的首付门槛大幅提升 。 举个例子 , 1000万的二手房 , 如果是二套 , 意味着最多仅能贷款200万 , 那么首付就需要800万现金 。 目前银行对房抵贷、消费贷资金流入房市监管力度非常大 , 购房者难以从这些渠道补充首付 。 即使是被认为是‘绝对刚需’的学区房 , 总价超过1200万后成交周期也比较长 。 此外 , 两年多的严格调控 , 已经把房价一直涨的预期给打掉了 , 部分购房者由于资金实力不够放弃了购房 , 还有部分购房者则转入观望状态 。 博弈的天平开始逐步向购买者倾斜 , 房东降价的案例正在增加 。 ”某中介店长对中证君表示 。

「齐鲁网」大户型直降100万元!北京房价经历“最长下滑周期”。前述店长表示 , 以往北京市二手房交易都是“连环单” 。 “比如300万以下的算刚需房 , 假设刚需进场 , 刚需房的房东拿到购房款再贷300万能买600万的房子改善 , 那些卖了600万房子的房东再贷400万就可以买1000万的房子 。 如果购房者预期收入和房价持续增长 , 杠杆放大效应下 , 房价也就会越来越高 , 越涨越快 。 但在现在的信贷政策下 , 贷款额度大幅下降 , 这一链条就被打断了 。 ”该人士表示 。

“如果是2017年调控之前入市 , 考虑到信贷成本 , 房子至少已经跌了超过20% 。 ”一位2017年高点购房入市的购房者对中证君表示 。

增加供应平抑价格

北京市多年一直缺乏土地供应 , 但这一情况在2017年发生了改变 。

北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块 , 截至今年10月 , 北京合计供应新建住宅7.8万套 , 其中4.76万套是限竞房 , 占比61% 。

限竞房在土地出让阶段就对房屋售价进行限制 , 限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平 。 中原地产指出 , 从楼市数据看 , 2018年来 , 全北京合计供应的新建住宅有8万套 , 其中5.44万套是限竞房 。 占到整体市场供应的68% 。 住建委数据显示 , 连续两年超过3万套住宅尤其是限竞房的供应井喷下 , 今年前11月 , 北京累计成交新建商品房住宅(含限竞房33074套)同比上涨了60.4% 。

限竞房不仅有价格优势 , 而且还会分流二手房的需求 , 同时拉低区域二手房的均价 。 公益西桥一均价为6万元/平米的限竞房项目入市后 , 区域内二手房价格一夜之间下降数千元/平米 。